Pełnomocnictwo a prokura – rodzaje i charakter prawny

Pełnomocnictwo jest to upoważnienie osoby do działania w imieniu mocodawcy wyrażone poprzez oświadczenie woli. W języku potocznym zaś pełnomocnictwo to dokument, dzięki któremu można upoważnić wybraną osobę do działania w imieniu i na rzecz mocodawcy.

Pełnomocnictwa definiuje art. 98 kodeksu cywilnego zgodnie, z którym „Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.”

Istotną kwestią jest to, że „Udzielenie pełnomocnictwa nie jest umową, lecz jednostronną czynnością prawną. Zalicza się ją do czynności prawnych upoważaniających, która sama przez się nie rodzi po stronie pełnomocnika obowiązku wykonania umocowania”[1]. W praktyce oznacza to, że jeśli chcemy ustanowić pełnomocnika nie potrzebujemy do tego jego zgody czy też innego oświadczenia woli a taka osoba nie może się zrzec umocowania. Nie mniej jednak udzielenie pełnomocnictwa nie powoduje powstania po stronie pełnomocnika żadnych obowiązków. Tak więc jeśli pełnomocnik nie zgodzi się na wykonanie czynności, do której został umocowany, to nie musi jej wykonywać.

Wyróżniamy trzy rodzaje pełnomocnictwa:

• pełnomocnictwo ogólne;
• pełnomocnictwo rodzajowe;
• pełnomocnictwo do dokonywania poszczególnych czynności.

Przepisy Kodeksu cywilnego wyróżniają również jeszcze jeden typ pełnomocnictwa, którym jest prokura. 

Różnice pomiędzy pełnomocnictwema prokurą

Tak prokurent jak i pełnomocnik są uprawnienido działania w imieniu mocodawcy.Podstawowa różnica pomiędzy prokurą a pełnomocnictwem będzie sprowadzała się do zakresu kompetencji pełnomocnika i prokurenta.

Uprawnienia pełnomocnika wynikają z treści udzielonego mu pełnomocnictwa:

• pełnomocnik posiadający pełnomocnictwo ogólne jest umocowany do dokonywania czynności zwykłego zarządu;
• pełnomocnik posiadający pełnomocnictwo rodzajowejest uprawniony do dokonywania czynności określonego rodzaju;
• pełnomocnik posiadający pełnomocnictwo szczególne jest umocowany do dokonywania konkretnych, oznaczonych czynności prawnych, które zostały wskazane w dokumencie pełnomocnictwa.

Podsumowując – każdorazowo należy sprawdzić zakres działania pełnomocnika, który został określony przez mocodawcę w dokumencie pełnomocnictwa.

Wracając do prokury w pierwszej kolejności należy podkreślić, iż prokury może udzielić wyłącznie przedsiębiorcapodlegający obowiązkowi wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) albo do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego (KRS). Prokura obejmuje umocowanie do czynności sądowych i pozasądowych, jakie są związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa. Ma on szersze uprawnienia, obejmują one wszystkie czynności, które są związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa – czynności sądowe i pozasądowe.Zakres umocowania prokurenta, nie może być ograniczony tylko do niektórych spraw. Jedynymi działaniami, do których prokurent potrzebuje dodatkowego umocowania w odrębnym pełnomocnictwie będzie zbycie przedsiębiorstwa, oddanie przedsiębiorstwa do czasowego korzystania oraz zbycie lub obciążenie nieruchomości.

Znając już różnice pomiędzy prokurą a pełnomocnictwem należy poznać szczegółowo rodzaje pełnomocnictw oraz rodzaje prokur, z którymi możemy się spotkać.

Tak jak już zostało to wcześniej zasygnalizowane są trzy podstawowe rodzaje pełnomocnictwa:

1. pełnomocnictwo ogólne – jest udzielane, gdy działania pełnomocnika mają się ograniczać jedynie do zwykłego zarządu. Zarządem zwykłym będą czynności, które są związane z podejmowaniem zwykłych, bieżących działań dotyczących mocodawcy. Pełnomocnik posiadający pełnomocnictwo ogólne może załatwiać sprawy przed organami administracji. Istotne jest również to, że pełnomocnictwo ogólne musi być udzielone w formie pisemnej;
2. pełnomocnictwo rodzajowe – jest udzielane, gdy działania pełnomocnika wykraczają poza sprawy zwykłego zarządu. Pełnomocnictwo rodzajowe musi szczegółowo określać zakres czynności, w których ma występować pełnomocnik, tak więc jego upoważnienie do działania będzie ograniczone tylko do tych konkretnych spraw wskazanych w pełnomocnictwie;
3. pełnomocnictwo szczegółowe – jest udzielane, gdy działania pełnomocnika będą wiązać się z konkretną czynnością prawną, w przypadku której przepisy nakładają obowiązek posiadania przez pełnomocnika pełnomocnictwa szczegółowego. Taką sytuacją będzie między innymi zawarcie umowy, która zobowiązuje do przeniesienia własności nieruchomości lub umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Mamy również cztery podstawowe rodzaje prokury:

1. prokura samoistna – pozwala na samodzielne działanie prokurenta w zakresie wynikającym z umocowania. Prokurent samoistny jest uprawniony do dokonywania wszelkich czynności sądowych i pozasądowych, które są związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa;
2. prokura łączna – upoważnia ona do działania w imieniu przedsiębiorcy tylko łącznie z innym prokurentem w zakresie analogicznym jak prokura samoistna;
3. prokura łączna mieszana – upoważnia do działania z innym prokurentem oraz dodatkowo z członkiem organu zarządzającego lub wspólnikiem osobowej spółki handlowej w takim zakresie jak wskazany powyżej;
4. prokura swoiście łączna (tak zwana prokura łączna niewłaściwa)– upoważnia tylko do działania z członkiem organu zarządzającego lub wspólnikiem osobowej spółki handlowej w analogicznym zakresie, jak w przypadku każdej innej prokury

Istotną kwestią, którą należy poruszyć jest również to jak ustanowić pełnomocnika i kto tym pełnomocnikiem może być.

Odpowiadając na pytanie kto może być pełnomocnikiem należy ustalić zakres czynności i postępowań, do których potrzebujemy pełnomocnika. I tak w większości spraw administracyjnych pełnomocnikiem może zostać osoba fizyczna, która posiada co najmniej ograniczoną zdolność do czynności prawnych, tak więc pełnomocnikiem może zostać nawet osoba niepełnoletnia, która ukończyła 13 lat. Natomiast do reprezentowania przed sądem często jest wymagane, aby pełnomocnictwo było udzielone pełnomocnikowi profesjonalnemu – adwokatowi lub radcy prawnemu. Ale pełnomocnikiem może zostać również osoba prawna.

Forma w jakiej będzie ustanawiany pełnomocnik, zależy od rodzaju czynności, do jakich go powołano a także od tego czy jest to pełnomocnictwo ogólne, rodzajowe czy szczegółowe.Różnice będą dotyczyły w szczególności pełnomocnictw do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, spraw podatkowych, a także spraw administracyjnych czy też postępowań przed sądem administracyjnym i postępowań cywilnych.

Pełnomocnictwo udzielone w formie pisemnejpowinno zawierać:

1. datę i miejsce sporządzenia pełnomocnictwa;
2. rodzaj pełnomocnictwa;
3. dane osobowe mocodawcy i pełnomocnika, które pozwalają na ich identyfikację, czyli adres, numer PESEL i numer dowodu osobistego;
4. zakres pełnomocnictwa, czyli czynności prawne, które pełnomocnik może wykonać w imieniu mocodawcy;
5. wskazanie czy pełnomocnik ma prawo do ustanawiania substytutów, czyli dalszych pełnomocników;
6. podpis mocodawcy umożlwiający jego identyfikację.

Przepisy nie przewidują konkretnego obowiązującego wzoru dokumentu pełnomocnictwa. Istotne natomiast jest, aby taki dokument zawierał wszystkie niezbędne dane.W treści samego pełnomocnictwa można wskazać także czy pełnomocnik jest uprawniony do udzielania dalszych pełnomocnictw, czyli pełnomocnictw substytucyjnych.

Uprawnieniem przedsiębiorcy, który prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą jest możliwość (niezależnie od udzielania prokury) zgłoszenia pełnomocnika w CEIDG. Takie ujawnienie pełnomocnika w rejestrze spowoduje, iż pełnomocnik, będzie zwolniony z okazywania pełnomocnictwa i wnoszenia związanej z tym opłaty skarbowej, między innymi przyzałatwianiu spraw urzędowych.

Odstępstwem od wyżej wymienionego uprawnienia będą sprawy podatkowe, w tym przypadku pełnomocnik wpisany do CEIDG musi posiadać dodatkowe upoważnienie. 

Powracając do kwestii pełnomocnictwa substytucyjnego, ustanowiony pełnomocnik ma możliwość ustanowienia dalszych pełnomocników poprzez udzielenie pełnomocnictwa substytucyjnego. Ma ono na celu zabezpieczenie sytuacji gdy pełnomocnik „główny” nie będzie miał możliwości w danym terminie wykonać czynności wynikającej z udzielonego pełnomocnictwa.

Sam zakres pełnomocnictwa substytucyjnego może odpowiadać w całości zakresowi pełnomocnictwa głównego ale może być również węższy. Co wymaga podkreślenia pełnomocnik nie ma możliwości prawnej udzielenia pełnomocnictwa substytucyjnego, którego zakres byłby szerszy aniżeli zakres wskazany w pełnomocnictwie głównym.

Istotną kwestią jest także udzielenie odpowiedzi na pytanie kto może byćprokurentem.

W odróżnieniu od pełnomocnika prokurentem może być wyłącznie osoba fizyczna, która ma pełną zdolność do czynności prawnych, tak więc może być to wyłącznie osoba pełnoletnia. Prokurentem w odróżnieniu od pełnomocnika nie może być osoba prawna.

Samo zgłoszenie prokury będzie zależne od formy prawnej prowadzonej działalności. Dane, które dotyczą prokurenta należy wpisać:

• w dziale 2 rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, w sytuacji powoływania prokurenta w spółce handlowej, lub
• w dziale 2 rejestru przedsiębiorców w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, w sytuacji powoływania prokurenta w działalności gospodarczej, która jest wpisana do CEIDG.

Pełnomocnictwo wygasaw przypadku śmierci mocodawcy albo pełnomocnika lub z chwilą odwołania pełnomocnika i może to nastąpić w każdej chwili. Wystarczy zatem, że mocodawca złoży  pełnomocnikowi oświadczenie woli w zakresie jego odwołania i nie jest do tego potrzebna jego zgoda. Odwołać pełnomocnictwo można w każdej formie, ale musi nastąpić to w sposób zrozumiały i bezpośredni.

Skoro już zostało wskazane czym ogólnie jest pełnomocnictwo, to w następnej kolejności należy wskazać jego zastosowanie na rynku nieruchomości.

Jak wiadomo umowy czy też innego rodzaju oświadczenia, zazwyczaj podpisujemy osobiście. Jeśli już nie mamy możliwości zrobienia tego samodzielniemożemy skorzystać z instytucji pełnomocnictwa również w transakcji na rynku nieruchomości. Z informacji wskazanych w pierwszej części niniejszego opracowania zostało omówione, że pełnomocnictwo jest to czynność prawna, a jego treścią jest oświadczenie woli mocodawcy, który upoważnia określoną osobę lub grupę osób do dokonania w jego imieniu konkretnej czynności prawnej. Tak więc pełnomocnik będzie przedstawicielem swojego mocodawcy, a jego zadaniem będzie działanie w imieniu i na  rzecz mocodawcy. W związku z czym umowa, która zostanie podpisana przez pełnomocnika jest traktowana jak umowa, którą by podpisał osobiście jego mocodawca. Niezbędne jest załączenie udzielonego pełnomocnictwa do zawieranej umowy.

Tak jak już to zostało wykazane mocodawca może udzielić pełnomocnictwa do dokonania tylko takich czynności prawnych, które mogą zostać przez niego dokonane samodzielnie i nie mają charakteru osobistego.

Na rynku nieruchomości będzie możliwość zastosowania poniższych pełnomocnictw wskazanych na wstępie tego opracowania, czyli pełnomocnictwa ogólnego, rodzajowego szczególnego:

1. pełnomocnictwo ogólne – na rynku nieruchomości będzie stosowane do zarządzania nieruchomościami. Czynności wykonywane na podstawie pełnomocnictwa będą zależeć od rodzaju oraz sposobu wykorzystania danej nieruchomości np. najem i dzierżawa. Zakres czynności zwykłego zarządu obejmuje również zapewnienie dostawy mediów oraz reprezentację w sprawach związanych ze współwłasnością;
2. pełnomocnictwo rodzajowe – kwestie i czynności jakie mogą zostać ujęte w pełnomocnictwie rodzajowym to np. zawieranie umów o ustanowieniu służebności gruntowej na nieruchomości, dokonywanie podziału gruntu na mniejsze działki oraz możliwość sprzedaży poszczególnych działek, które wchodzą w skład nieruchomości;
3. pełnomocnictwo szczególne (jednostkowe) – na rynku nieruchomości ten rodzaj pełnomocnictwa będzie upoważniał np. do zawarcia umowy sprzedaży jednej, konkretnej nieruchomości czy też do złożenia oświadczenia o ustanowieniu ściśle określonego ograniczonego prawa rzeczowego na danej nieruchomości.

Na rynku nieruchomości najczęściej stosowanym pełnomocnictwem będzie pełnomocnictwo szczególne.Natomiast z pełnomocnictw rodzajowych korzystają głównie wynajmujący oraz deweloperzy co powoduje, iż nie mapotrzeby przygotowywać nowego pełnomocnictwa do każdej czynności z osobna.

Pełnomocnictwo udzielane do czynności związanych z rynkiem nieruchomości powinno z zasady zostać udzielone w takiej samej formie, co czynność, która będzie dokonywana przez pełnomocnika, dla przykładu umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego, dlatego pełnomocnictwo też musi być udzielone w tej formie.

Podsumowując na rynku nieruchomości coraz częściej mamy do czynienia z transakcjami, w których biorą udział pełnomocnicy. Jest to dobre rozwiązanie, dla osób które z różnych powodów nie mogą lub nie chcą wziąć udziału w danej czynności prawnej. Pełnomocnictwo będzie niezbędne do dokonania w imieniu mocodawcy transakcji sprzedaży lub zakupu nieruchomości czy też do zarządzania nieruchomością. Sama forma pełnomocnictwa jest ściśle powiązana z czynnością, która będzie wykonywana przez pełnomocnika.

---

[1] Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 26 maja 2022 roku, sygn. akt I Aga 144/21